Симптомы настораживают.
По данным аналитического центра Realt.by, средняя цена предложения квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в г. Минске по состоянию на 1 ноября составила 1.315 USD. Это всего на 0,5% меньше, чем на 27 сентября.
По-прежнему по величине средних цен предложения вторичных квартир в столице лидируют Центральный (1.655 USD/кв. м) и Советский (1.431 USD/кв. м) районы. Месяц назад средняя цена квадратного метра в этих районах составила 1.658 и 1.432 USD соответственно.
Самые низкие средние цены в первый день ноября были зафиксированы в Заводском районе - 1.174 USD/кв. м (на 10 USD/кв. м меньше, чем месяц назад), в Московском - 1.265 USD/кв. м (снижение на 15 USD/кв. м) и Фрунзенском - 1.272 USD/кв. м (меньше на 3 USD/кв. м). В Первомайском районе цена предложения квадратного метра "вторички" снизилась на 15 USD (до 1.396 USD), в Партизанском - на 13 USD (до 1.332 USD), в Октябрьском - на 8 USD (до 1.297 USD), в Ленинском - на 7 USD (до 1.273 USD).
Как видим, в районах, которые традиционно пользуются у потенциальных покупателей пониженным спросом, наблюдается более выраженная ценовая динамика, нежели в районах, которые лидируют и по престижности, и по цене квадратного метра.
Согласно результатам мониторинга на 1 ноября по величине средней цены лидировали однокомнатные квартиры - 1.356 USD/кв. м, что на 0,8% меньше, чем месяц назад. "Двушки" предлагались в среднем по 1.325 USD/кв. м, что на 6 USD дороже, чем месяц назад. В секторе 4-комнатных квартир квадратный метр подешевел с 1.281 до 1.244 USD. "Трешки" 27 сентября продавались всего на 5 USD/кв. м дороже, чем 1 ноября.
Безусловно, приведенные результаты мониторинга не отражают полной картины, насколько изменились цены на квартиры тех или иных качественных категорий. Потому что средняя цена может расти или уменьшаться в зависимости от того, увеличиваются или уменьшаются в массиве предложения доли дешевых и дорогих квартир.
Например, за последнюю неделю октября предложение квартир в базе Realt.by уменьшилось на 2,6%, в том числе одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир - на 1,64, 4,23, 1,82 и 2,99% соответственно. Месяц назад, наоборот, предложение росло еженедельно на 1-3% во всех категориях квартир, более всего - в секторе 2-комнатных. При этом если месяц назад на долю "двушек" приходилось 35% от всего предложения, то по состоянию на 1 ноября - 34%.
Что касается квартир в домах-новостройках, строящихся и уже готовых, без отделки, то месяц назад они предлагались в ценовом диапазоне от 800 до 3.000 USD/кв. м, что в среднем составляло 1.290 USD/кв.м. По состоянию на 1 ноября, по данным Realt.by, квадратный метр в новостройке можно было приобрести за 858-3.000 USD, или в среднем за 1.282 USD.
В то же время официальный индекс стоимости строительно-монтажных работ увеличился за октябрь на 1,75%. А с начала года стоимость строительства квадратного метра выросла на 16,2%, что почти вдвое превысило темпы официальной инфляции и темпы девальвации белорусского рубля по отношению к доллару США, к которому привязываются рыночные цены на жилье. При этом предложение квартир в новостройках, причем преимущественно в строящихся, продолжает расти, что в условиях низкого спроса ведет к затовариванию рынка. Во всяком случае, доля нереализованного жилья на рынке долевого строительства довольно велика, как утверждают знающие специалисты, и, к сожалению, не уменьшается.
В такой ситуации растут риски банков при кредитовании фирм-застройщиков, что не способствует снижению процентных ставок по таким кредитам. Риски обусловлены в первую очередь снижением доходности инвестиций в жилищное строительство. Если снижаются доходность проектов и спрос на объекты, то уменьшается и вероятность реализации построенных или строящихся квартир с максимальной прибылью. Тем самым повышается вероятность того, что заемщик не сможет своевременно рассчитаться с банком.
А то, что банки стали активнее, чем год назад, кредитовать застройщиков, может говорить лишь о двух вещах: либо банки плохо просчитывают свои риски, либо надеются на то, что в следующем году спрос на рынке коммерческих новостроек начнет расти. Впрочем, второе вполне вероятно, если, конечно, банки снизят процентные ставки по кредитам, которые они предоставляют физическим лицам на покупку и строительство жилья, еще на 3-4 процентных пункта.
Пока же кредиты, предоставляемые на общих основаниях, все еще недоступны для основной массы потенциальных покупателей квартир и дольщиков, даже несмотря на то, что за первые 9 месяцев текущего года условия предоставления кредитов значительно улучшились. Так, по данным Нацбанка, задолженность по кредитам, предоставленным на общих основаниях, увеличилась с 2.581,9 млрд. до 2.727,3 млрд. BYR, или всего на 5,6%, тогда как задолженность по льготным кредитам за тот же период выросла с 7.812,9 млрд. до 11.503,8 млрд. BYR, то есть в 1,47 раза.
Источник: belmarket.by
