Рынок жилья: когда вернутся докризисные цены?

Динамика развития квартирного рынка напрямую зависит от социально-экономических процессов, происходящих в обществе и экономике. Нестабильная экономическая ситуация, наблюдавшаяся в Беларуси в 2009 году, обусловленная мировым финансовым и экономическим кризисом, непосредственно отразилась и на рынке жилья. Минувший 2009 год для белорусского рынка недвижимости вошел в историю как год не роста цен на жилье, который наблюдался на протяжении восьми предыдущих лет, а, наоборот, падения цен.

В 2009 году падение цен на вторичные квартиры в г.Минске составило порядка 26% и было обусловлено снижением покупательской активности и «уходом» с рынка продавцов. В первом квартале прошлого года на столичном рынке жилья преобладали растерянность и паника как среди продавцов, так и среди покупателей. Тому во многом поспособствовала и резкая девальвация белорусского рубля, произошедшая в начале года. Это привело к тому, что за два первых месяца 2009 года цены на квартиры упали примерно на 12%. А в марте месяце в отличие от предыдущих лет, когда в такую пору года на рынке наблюдался значительный рост цен на квартиры, цены на жилье упали в среднем на 8,4%. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам, предлагаемым банками на жилищные цели. Однако с апреля темпы падения цен на квартиры замедлились. Но это не помешало столичным квартирам на полгода упасть в цене практически за 30%. Получилось, что если в начале 2009 года квадратный метр столичной «вторички» приближался к 2000 долл.США, то к концу I полугодия 2009 года он стал стоить менее 1500 долл.США. Летняя стабилизация цен и небольшой рост осенью и декабре месяце привели к тому, что в целом за год минская «вторичка», как мы уже отметили, подешевела в среднем на 26%.

Основной вопрос, который интересует и продавцов, и покупателей недвижимости, заключается в том, что же будет с ценами на жилье в 2010 году, стоит ли продавать или покупать квартиру в нынешнем году или все же лучше подождать?

Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к истории. А история говорит о том, что ситуация на рынке жилья непосредственным образом связана с процессами, происходящими в экономике и обществе. Рынок жилья – это не статистическая модель, для него характерны как взлеты, так и падения. Другое дело, с какой цикличностью меняются эти этапы, а вместе с ними рост и падение цен на жилье.

Прогнозировать динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так, после беспрецедентного роста стоимости квадратного метра в предкризисные годы как в Минске, так и в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной. С приходом осени 2008 года прогноз рынка недвижимости стал довольно очевиден. После более 8 лет постоянного роста стоимость квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию. Это и произошло.

Возвращаясь к истории, отметим, что разразившийся в 1998 году в России в середине августа финанcовый кризис к концу года отразился уже и на ситуации на белорусском рынке недвижимости. В конце года произошло заметное (более чем на 20%) снижение покупательской активности на столичные квартиры, что было обусловлено ухудшением ситуации в белорусской экономике и традиционным спадом активности перед Новым годом. Но на ценах это никак не отразилось. Они продолжали стоять на месте вплоть до марта 1999 года.

Недвижимость стала медленно дешеветь в марте-апреле 1999 года. В этом году на квартирном рынке резко снизилась пoкупательcкая активнocть и снизились объемы жилищного строительства. Значительнo coкpатилocь кoличеcтвo cделoк на втopичнoм pынке, чтo пpивелo к заметнoму cнижению цен на жилье.

И только с середины 2000 года на рынке стала наблюдаться положительная динамика цен. 2001-й год можно считать переломным как для экономики, так и для рынка недвижимости. Наиболее активный рост цен на столичные квартиры отмечался с июня 2001 года до января текущего года, после чего динамика стала менее заметной.

В 2001-2002 годах большая доля всех операций по купле-продаже квартир приходилась на бывшие в употреблении метры. Это привело к тому, что к концу 2002 года предложение жилья упало более чем на 30%. Спрос же на него все время оставался примерно постоянным, поэтому цены росли. Специалисты объясняли падающее предложение ухудшением конъюнктуры квартирного рынка. Активность на нем только за 2002 год снизилась почти вдвое. В октябре 2002 года за однокомнатную квартиру продавцы просили 9-28 тыс.долл.США, за двухкомнатную – 12-54,9, за трехкомнатную – 15-87 и за четырехкомнатную – 16,7-130.

В 2003 году ситуация на столичном квартирном рынке еще более усугубилась. Все прогнозы специалистов относительно подорожания в этом году квартир не только сбылись, но и значительно перешагнули свои прогнозные показатели. Более того, в 2003 году квартиры продолжали дорожать и в летние месяцы, опровергнув тем самым устоявшееся за десятилетие мнение риэлтеров, что лето – пора затишья на рынке. Спрос превышал предложение почти в 3 раза. Превышение спроса над предложением было в основном обусловлено активным банковским кредитованием жилья. Кроме того, в стране наблюдался рост убыточности предприятий, сворачивание частного бизнеса, особенно среднего и мелкого, утрачивалась платежеспособность белорусского рубля. Поэтому основная масса населения предпочитала делать свои сбережения не в белорусских рублях, а в долларах США, которые она вкладывала в недвижимость, решая таким образом наболевший квартирный вопрос. Немаловажной причиной уменьшения предложения квартир в 2003 году явилось и то, что с рынка исчезли квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, на долю которых до 2001 года приходилось около трети квартирных сделок. Продавать квартиру, построенную за счет льготных кредитов, в течение трех лет после выплаты кредита было разрешено только с согласия местных властей.

Острый дефицит на одно– и двухкомнатные квартиры привел в первую очередь к значительному подорожанию именно этих квартир. Начиная с октября 2002 года до октября 2003 года однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 33%, двухкомнатные – на 26%. К примеру, если в октябре 2002 года типовая однокомнатная квартира в среднем стоила 13052 долл., то в такое же время 2003 года – 17300 долл. За двухкомнатную в 2002 году просили в среднем 19368 долл., в 2003 – уже 24452 долл.

Уже к концу 2003 года большинство специалистов рынка сходились во мнении, что цены на вторичное жилье исчерпали запас для стремительного и ощутимого роста и в случае благоприятной макроэкономической ситуации в стране в 2004 году должны расти не более чем на 1-2% в месяц. В целом за 2003 год цены на квартиры выросли на 30%.

На начало 2004 года цена квадратного метра однокомнатной квартиры в Минске составляла в среднем 565 долл. (цена квартиры – 19 238 тыс.долл.США), двухкомнатной – 537 (26 517), трехкомнатной – 516 (34 391) и четырехкомнатной – 495 долл.США (43 037 тыс.долл.США).

Сбылись ли предсказания специалистов на 2004 год? Первые три месяца 2004 года квартиры по-прежнему продолжали дорожать. И это несмотря на то, что спрос на столичную недвижимость все эти месяцы снижался. При этом больше всего дорожали трех– и четырехкомнатные квартиры. А в апреле-мае покупатель просто выдохся. Спрос упал на все типы квартир, и цены стабилизировались. В июне месяце на столичном квартирном рынке впервые за последнее время произошел переизбыток «типовых» однокомнатных квартир, и цены на них снизились. К концу весны на минском квартирном рынке сложились такие «заоблачные» цены, причем не подкрепленные ни экономической ситуацией в стране, ни благосостоянием наших граждан, что покупать квартиры стало просто не разумно, и многие заняли выжидающую позицию. Что касается двух– и трехкомнатных квартир, то цена на них летом не снизилась, а наоборот, возросла. Кроме того, цены были завышены и на новое жилье, которое продолжало пользоваться повышенным спросом среди покупателей.

Отсутствие роста цен на квартирном столичном рынке осенью помнили немногие, а именно это происходило в осенние месяцы 2004 года (квартиры если и дорожали, то не более одного процента в месяц). Основными причинами приостановки роста цен явились отсутствие у людей свободных денежных средств, недоверие к банковским кредитам и увеличившееся осенью количество выставляемых на продажу квартир, особенно новостроек.

Тем не менее, в 2004 году с учетом подъема и спада покупательской активности цены на минские квартиры, как и в 2003 году, выросли в среднем на 30%. К январю 2005 года цена квадратного метра квартир зафиксирована в среднем на отметке 699 долл. При этом цена квадратного метра однокомнатных квартир на начало 2005 года составила 708 долл.США, двухкомнатных – 704, трехкомнатных – 695 и четырехкомнатных – 661 долл.США.

В 2005 году рос цен на квартиры продолжился. В среднем квартиры за год подорожали на 25-30%. К концу года цена квадратного метра минской «вторички» перешагнула свой психологический барьер и достигла 1000 долл.США. Так, на конец декабря цена квадратного метра однокомнатных квартир достигла в среднем 1 064 долл.США, двухкомнатных – 1 037, трехкомнатных – 1 001 и четырехкомнатных – 955 долл.США.

После бурного роста цен на квартиры в 2005 году, несмотря на летнюю стабилизацию цен на однокомнатные квартиры старой планировки, в 2006 году рост цен на квартиры замедлился и составил 15% за год. На конец 2006 года квадратный метр однокомнатной квартиры стоил примерно 1337 долл.США, двухкомнатной – 1231, трехкомнатной – 1163 и четырехкомнатной – 1071 долл.США.

2007 год снова начался с бурного роста цен на квартиры. А если быть более точными, то с ноября – декабря 2006 года. Только за январь 2007 года квартиры в среднем подорожали на 4%. А за февраль столичные квартиры выросли в цене уже более чем на 9%. На минском вторичном рынке жилья сложилась ситуация, когда цена на квартиры росла не по дням, а по часам и когда человек, приобретающий квартиру с помощью ипотеки, вообще не рассматривался как потенциальный покупатель. Превышение спроса над предложением, доступность банковских кредитов, недостаточные темпы строительства нового жилья и некоторые другие причины явились основными причинами роста цен на жилье в начале 2007 года. К середине этого года цена квадратного метра однокомнатных квартир перешагнула свою следующую психологическую отметку в 2000 долл.США. Сложившиеся к тому времени цены на квартиры не только не отвечали качеству предлагаемого на рынке жилья, но и покупательской способности покупателей. А к концу 2007 года этой психологической отметки достигли и двух– и трехкомнатные квартиры.

Отличительной чертой вторичного рынка в начале 2007 года стало и то, что с продажи стали сниматься многокомнатные квартиры, что привело к еще большему сужению рынка вторичного жилья. Сложилась ситуация, что продавец многокомнатной квартиры не в состоянии был купить две даже самые «убитые» квартиры. Ажиотаж на квартиры продолжался. В агентствах недвижимости началось массовое расторжение договоров купли-продажи квартир. На ситуацию на квартирном рынке в некоторой степени повлияло и решение властей заключать договоры на долевое строительство квартир по фиксированным ценам, что привело к фактическому прекращению заключения договоров с застройщиками. Этот избыток свободных денег, оставшихся на руках у потенциальных покупателей, «переместился» на вторичный рынок жилья. Не последнюю роль на росте цен сыграл и такой фактор, как повышение цен на энергоносители.

Однако осенью 2007 года ситуация на минском квартирном рынке преломилась: стали снижаться цены на однокомнатные квартиры. А в ноябре месяце впервые за последние 7 лет в столице отмечено снижение цен на все типы квартир. Несмотря на это в целом за год, с учетом бурного роста цен в начале года, квартиры за 2007 год подорожали на 75%. На конец года цена квадратного метра однокомнатных квартир составляла в среднем 2 072 долл.США, двухкомнатных – 2 018, трехкомнатных – 2 021 и четырехкомнатных – 1 971 долл.США.

2008 год начался вполне предсказуемо. В январе месяце цены на квартиры продолжали снижаться. В начале 2008 года на вторичном квартирном рынке жилья г.Минска было обилие квартир, а вот сделок в агентствах недвижимости было крайне мало. В целом их объемы даже по сравнению с ноябрем-декабрем 2007 года упали где-то в 5-10 раз. Чтобы продать свое жилье, квартира должна была выставляться на рынок не по завышенной цене и находиться даже не в середине многочисленных рекламных предложений своих собратьев в печатных изданиях, она должна была стоять первой в строчке той ценовой категории, к которой принадлежала. Кроме того, анализ рекламных предложений показывал, что в одной и той же газете, не говоря о разных изданиях, на продажу выставлялись одинаковые объекты с разбежкой в цене до 20%. И до 40% квартир рекламировались чуть ли не по году. То есть недвижимость продавали только те, кому срочно нужны были свободные денежные средства. Все остальные продавцы не спешили снижать цены в надежде найти своего покупателя, а многие ждали еще и роста цен. Такая ситуация продолжалась на рынке практически полгода.

Однако с середины лета ситуация на рынке преломилась: медленное снижение цен на минскую «вторичку» сменилось их плавным ростом. Несмотря на начавшийся мировой финансовый кризис цены в октябре на минские квартиры продолжали расти. Но уже в ноябре 2008 года цены стали снижаться сначала на двухкомнатные, а потом и на однокомнатные квартиры. Падение цен продолжилось и в декабре, причем шло оно по сравнению с ноябрем более быстрыми темпами.

В целом за 2008 год, несмотря на достаточно нестабильную ситуацию в течение всего года – снижение и рост цен, цены на минские квартиры за год снизились примерно на 4%. На конец года квадратный метр однокомнатных квартир опустился до отметки 1966 долл.США, двухкомнатных – 1 935, трехкомнатных – 1 877 и четырехкомнатных – 1 866 долл.США.

В 2009 году падение цен продолжилось и, как мы уже отметили, составило 26% за год. К концу года цена квадратного метра однокомнатных квартир составила 1 543 долл.США, двухкомнатных – 1 468, трехкомнатных – 1 417 и четырехкомнатных – 1 267 долл.США.

Анализ рынка жилья и ценовой политики показывает, что на протяжении 9 лет самая высокая цена квадратного метра жилья в Минске была зафиксирована в конце 2007 года – в среднем 2020 долл.США. К концу 2009 года она составила в среднем 1 424 долл.США, то есть падение цен за этот промежуток времени составило 42%. Поэтому вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Минске продавались до 2009 года по завышенным ценам, и только в прошлом году они более-менее приблизились к реальным. Но это вовсе не означает, что цены опустились до своей минимальной отметки.

Поэтому, давая прогнозы на 2010 год, надо не забывать о цикличности рынка. Как видим, квартирный рынок был активен на протяжении практически 8 лет, и цены на квартиры в течение этого отрезка времени из года в год росли. С осени 2008 года до осени 2009 года цены на жилье падали. И только осенью прошлого года снова начался незначительный их рост. Поэтому даже если плавный рост цен (или их стабилизация) сохранится и в 2010 году, говорить о быстром восстановлении рынка и значительном росте цен в текущем году вряд ли приходится. Подтверждением тому служит история – за взлетом следует падение, за падением – взлет. Но вот сколько продлится падение? Во многом это будет зависеть от того, как быстро мы будет выбираться из кризиса и как быстро будут расти наши доходы. Пока же по прогнозам средняя заработная плата белорусов к концу текущего года должна достигнуть не менее Br1,5 млн. А это значительно меньше, чем сегодня в среднем стоит квадратный метр минской «вторички», да и «первички» тоже.

Источник: nb.by