Минская «вторичка» пробуксовывает .
Небольшой рост цен на столичные квартиры, наблюдавшийся в январе текущего года, в феврале практически прекратился. Сейчас, как констатируют риэлтеры, на рынке почти полный «штиль». Остается надеяться, что с приходом весны рынок активизируется и «получит свое второе дыхание».
Рост цен на квартиры на вторичном рынке жилья г.Минска, начавшийся осенью прошлого года, продолжался и в январе текущего года. Так, за январь 2010 года цены на минскую «вторичку» выросли в среднем на 1,3%.
При этом однокомнатные квартиры подорожали за месяц на 1%, двухкомнатные - на 1,5%, трехкомнатные – на 0,4% и четырехкомнатные – на 2,3%. Однако в феврале рост цен на квартиры приостановился. В целом квартиры за прошедший месяц подешевели менее чем на 1%, а если быть более точными, то на 0,7%. При этом однокомнатные квартиры выросли в цене на 0,1%, двухкомнатные и того меньше – всего на 0,07%. Больше всего подорожали трехкомнатные квартиры - на 1,6%, четырехкомнатные – на 0,9%. Полученные данные говорят о том, что на рынке, скорее, произошла коррекция цен, нежели их рост. То есть, по итогам февраля, можно констатировать, что цены на столичную «вторичку» «замерли». Как долго это продлится? Почти риторический вопрос. Возможно, с наступлением весны, как это традиционно характерно для этой поры года, рынок активизируется, и цены снова потихоньку начнут расти.
На начало марта средняя цена предложения квадратного метра бывших в употреблении квартир в столице составила 1450 долл.США. При этом средняя цена предложения однокомнатных квартир зафиксирована на отметке 1558 долл.США, двухкомнатных – 1490, трехкомнатных – 1440 и четырехкомнатных – 1311 долл.США.
Мы обратились к директору агентства недвижимости «Мир недвижимости плюс» Дине Обибок и попытались выяснить у нее, что же на самом деле происходит на рынке, какова ситуация и чего следует ожидать в ближайшее время?
Что касается роста цен на квартиры, то он действительно в феврале приостановился, и активность рынка в настоящее время невысокая, сказала Д.Обибок. По мнению директора агентства недвижимости, в январе небольшой рост цен был обусловлен тем, что те покупатели, которые приостановили решение своего квартирного вопроса в конце прошлого года в ожидании каких-то существенных перемен, которые могли произойти в начале 2010 года, как это, к примеру, случилось в январе 2009 года (речь идет о девальвации белорусского рубля по отношению к доллару США), но так и не произошли, стали решать его в январе текущего года. Активность покупателей и привела к небольшому росту цен.
В феврале курс доллара по отношению к белорусского рублю несколько вырос, и это сразу сказалось на ситуации на рынке. Рынок замер. И сейчас сделок совершается мало. Хотя, в принципе, подчеркнула Д.Обибок, январь и февраль не являются показательными месяцами, влияющими на общую ситуацию на рынке. Как правило, даже в благоприятные годы эти месяцы являются нерезультативными для рынка. В прошлом году в январе и феврале рынок вообще был «мертвый». А в этом году хоть небольшая, но все же активность на рынке была. «Поэтому особого уныния нет. Очень хочется, чтобы в марте и апреле наступило оживление рынка», - сказала директор агентства.
При этом Д.Обибок подчеркнула, что главным толчком для оживления рынка может послужить только удешевление банковских кредитов. «До этого момента серьезных предпосылок для роста цен на сегодняшний день я не вижу, - уточнила собеседница. – В настоящее время кредитных ресурсов для покупки квартиры привлекается крайне мало по причине их дороговизны».
Говоря о перспективах рынка, директор агентства недвижимости сказала, что «по итогам полугодия или года не будет ни значительного роста цен, ни значительного падения. Конечно, если не произойдет каких-либо серьезных изменений в курсовой политике».
А вот что касается нынешней ситуации на рынке, то она, по мнению Д.Обибок, не очень хорошая. За кажущейся на первый взгляд стабильно вяло текущей ситуацией скрывается какой-то подвох, который может вот-вот проявиться то ли в виде роста цен, то ли их снижения. «В равновесии рынок вряд ли способен долго находиться. Продавцы ждут, что цены начнут расти, а покупатели того, что они, наоборот, будут снижаться. - сказала Д.Обибок. – Но, на мой взгляд, рынок обязательно оживится. Иначе быть не может».
Со своей стороны отметим, что если сравнивать начало текущего года с аналогичной ситуацией в прошлом году, то начало 2009 года на вторичном рынке жилья в г.Минске было отмечено снижением цен на квартиры. Но если январь прошлого года характеризовался плавным снижением цен, то уже в феврале падение цен стало набирать более быстрые обороты. В целом за два месяца 2009 года цены на столичные квартиры снизились примерно на 12 %. С наступлением весны цены на минские квартиры стали снижаться еще более быстрыми темпами. В марте месяце падение цен на жилье составляло порядка 2 % еженедельно. Это привело к тому, что за первый месяц весны вторичные квартиры подешевели в среднем на 8,4 %. Поэтому в текущем году рынок все же находится в более выгодной ситуации, нежели он был в прошлом году в аналогичный период времени. И от марта месяца специалисты рынка ждут не снижения цен, как было в прошлом году, а активизация рынка и хоть небольшого, но все же роста цен.
Но кризис еще не закончился. И где взять денег на покупку жилья? Надеяться на то, что кредиты подешевеют? Так они, в принципе, потихоньку дешевеют. Но не до такой степени, как того хотелось бы основной массе покупателей. Небольшое удешевление кредитов произошло в связи со снижением ставки рефинансирования с 1 декабря 2009 года на 0,5 процентного пункта до 13,5% и с 17 февраля 2010 года на 0,5 процентного пункта до 13 %. Однако не все кредиты «привязаны» к ставке рефинансирования. Однако, как сообщил председатель правления Нацбанка Петр Прокопович 27 января на пресс-конференции, Нацбанк планирует снизить ставку рефинансирования до 12% годовых к 1 июля текущего года. На пресс-конференции П.Прокопович напомнил, что Основными направлениями денежно-кредитной политики Беларуси на 2010 год предусматривается снижение ставки рефинансирования к концу года до 9-12% годовых, а ставки по кредитам - до 12-15% годовых. "Мы не будем затягивать эту работу до конца года. Мы планируем завершить переход на докризисные процентные ставки уже в первом полугодии. Думаю, что к концу первого полугодия нам удастся выйти на эту процентную политику", - процитировало БЕЛТА председателя правления Нацбанка. Но даже если предположить, что ставки по кредитам на самом деле снизятся до уровня докризисных, поможет ли это решить квартирный вопрос большинству граждан?
По большому счету, квартирный вопрос было сложно решать во все времена – хоть в кризис, хоть не в кризис. Это подчеркнула в беседе и Д.Обибок. На западе, сказала директор агентства, большинство людей не покупают квартиры, потому что это дорого, несмотря на более низкие, чем у нас, процентные ставки, а берут в аренду.
Насчет такой альтернативы у нас – этот вопрос пока также не решен, хотя и поднимался в прошлом году. Столичными властями было принято решение о строительстве в городе первого экспериментального дома для сдачи в нем жилья в долгосрочный некоммерческий наем (аренду) гражданам-очередникам, не желающим или не способным построить собственное жилье даже с привлечением льготного кредита. Но, как отметил на пресс-конференции, посвященной работе архитектурно-строительной отрасли в 2009 году и перспективах развития на 2010 год, Александр Селезнев, Министр архитектуры и строительства Беларуси, отвечая на вопрос автора публикации, в 2009 году строительство такого экспериментального дома так и не было начато. Оно может начаться в текущем году, если ситуация изменится в лучшую сторону. По словам министра, у тех инвесторов, которые планировали войти в этот проект, не оказалось денег. «Но город не снимает эту задачу, и сейчас идет поиск новых инвесторов. Вроде, банк «Москва-Минск» готов реализовывать этот проект, но немного выжидает», - сказал министр. Сложность в реализации подобных коммерческих проектов заключается в том, уточнил А.Селезнев, что это долгосрочные и долгоокупаемые проекты. Для их реализации нужно привлекать либо бюджетные деньги, которых сегодня нет, либо деньги коммерческих организаций, которые могут на продолжительный период - 5, 6 и более лет их отвлечь. А таких инвесторов найти сложно.
Если вернуться к вторичному рынку жилья, то надо отметить, что многие специалисты рынка еще в прошлом году отмечали, что рынок нашел свое «дно». Но так ли это на самом деле? Думается, наступление весны многое расставит по своим местам. Но ясно одно, что, как заявлено многими чиновниками, цены на новое жилье в текущем году должны вырасти на 10-14% в связи с ростом цен на газ и энергоносители, стройматериалы и др. Поэтому при такой ситуации цены на вторичное жилье если и будут снижаться, то совсем не намного. Несмотря на отсутствие денег у людей, вторичное жилье всегда было, есть и будет востребовано.
Что касается российского и, в частности, московского квартирного рынка, то, как утверждают специалисты портала www.irn.ru, февраль 2010 года только подтвердил не раз высказанное ими мнение, что сил для серьезного рывка цен вверх у российского рынка недвижимости сейчас нет. И даже цены на квартиры в Москве, традиционно задававшие тон рынку недвижимости всей страны все прежние годы, пока показывают не более чем несущественное повышение, по сути, только отыгрывающее инфляцию. Так, прирост индекса www.irn.ru по итогам февраля составил чуть более 1% с 4055 долл. до 4106 долл. за квадратный метр. И приближение традиционного весеннего сезона повышенной активности на рынке недвижимости в этом году, похоже, отразится на росте количества сделок, но не на росте цен, считают специалисты.
Вывод московских аналитиков оказывается довольно прост. По их мнению, некоторый незначительный прирост цен, который проявился в последние месяцы, не набирает обороты а, значит, и ожидать существенного ценового скачка в этом сезоне уже вряд ли стоит. «Да, на рынок недвижимости возвращается активность, накопился отложенный спрос, людям нужно решать квартирный вопрос и улучшать жилищные условия. Предложение квартир в Москве как всегда ограничено. На этом фоне, заметив рост активности, продавцы жилья пытаются повышать ценники. Но с точки зрения платежеспособности нынешний спрос на жилье в отличие от докризисного оставляет желать лучшего», - пишет www.irn.ru.
А вот по данным украинского портала realt.ua, за февраль 2010 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке упала на 0,09% и составила 2237 долл./кв.м.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Источник: nb.by
