Коммерческая недвижимость. Альтернатива высоким процентам существует

Инвестиции в недвижимость всегда считались надежными и выгодными, однако белорусские бизнесмены не спешат вкладывать средства в собственные офисные площади, предпочитая аренду.

С одной стороны, в наших реалиях аренда, зачастую - более простой и удобный вариант, чем покупка собственной коммерческой недвижимости. С другой, недвижимость в собственности оставляет больше простора для маневра. Собственность есть собственность. Кризисным явлениям в экономике подвержены практически все валюты, что делает вложение средств в ликвидную недвижимость привлекательным. Тем более что собственную недвижимость в случае форс-мажора можно продать, заложить или сдать в аренду. Белорусские бизнесмены все это понимают, но от этого их удерживают высокие ставки по кредитам, бюрократичный подход к документам и неразвитый рынок ипотечного кредитования.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и вполне позволяет использовать ипотечные кредиты.

Именно поэтому во всем мире львиная доля коммерческой недвижимости приобретается именно за счет ипотечных кредитов. Суть ипотеки коммерческой недвижимости - кредитовать покупку этой недвижимости под ее же залог.

Мировой финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости. В США цены на недвижимость в некоторых сегментах рынка сильно упали, и рынок только сейчас начинает оживать. Однако ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости по-прежнему выдаются, под 4-6% годовых.

В Европе наиболее благоприятная ситуация сложилась в Германии, банки которой по-прежнему выдают кредиты в таких же объемах, как и раньше. Каждый запрос рассматривается индивидуально. Среди всех национальностей преимущества имеют только граждане Германии. Граждане других стран, будь то англичане, французы, русские или украинцы, обслуживаются одинаково. Как правило, иностранным гражданам выдается ипотечный кредит на 50% стоимости объекта (для граждан Германии до 70%). В среднем под 5-6%. Наиболее низкие процентные ставки по ипотечным кредитам в Испании – порядка 3,5% годовых. Причем в развитых странах ипотечные кредиты выдаются на срок 20-30 лет.

В соседней России ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Основная проблема при развитии российского рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений в том, что предлагаемые банками кредиты, в основном краткосрочны, что связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков.

Анализ белорусского рынка ипотеки дает не совсем оптимистичный результат. До недавнего времени ставки по ипотечным кредитам были следующими: населению кредит предоставлялся на срок до 25 лет, процентная ставка - от 11,5% до 13,5% (в валюте), размер кредита - до 80% от стоимости объекта. Юридическим лицам кредит предоставлялся на гораздо меньший срок - до 5 лет, процентная ставка валютных кредитов - от 13% до 17,5%, размер кредита - до 70% от цены объекта. Однако на данный момент получить кредит в валюте практически не возможно. Кредиты выдаются только в белорусских рублях и ставки по ним несоразмерно высоки – от 22 до 25%.

В отношении списка документов, сроков рассмотрения заявок банки также более лояльны к физическим лицам. Перечень необходимых документов для компании насчитывает более 40 пунктов, для физического лица - 10-14. Срок рассмотрения заявок банком для физических лиц составляет 3-5 дней, при рассмотрении заявок юридических лиц - от 2-х недель.

Как видим, условия практически не выполнимые, поэтому большинству коммерческих предприятий выгоднее и проще арендовать офисные помещения, не ввязываясь в высокопроцентную кабалу.

Аренда и покупка в одном флаконе

Купить офис или арендовать его – подобная дилемма стоит перед многими предприятиями. Но теперь есть выход – можно покупать, арендуя.

Зачастую предприниматели, перед которыми стоит вопрос аренды или покупки коммерческой недвижимости, делают одну, но существенную ошибку – проводят параллель с жильем. Все когда-то сдавали, снимали, покупали, продавали или обменивали свое жилье, отсюда опасное заблуждение, что, имея такого рода представление о риэлтерском деле, можно легко разобраться и в рынке коммерческой недвижимости. В действительности же этот рынок более сложен и сильно отличается от рынка жилой недвижимости.

И обусловлено это в первую очередь особенностями национальной политики, экономики и законодательства. Например, если вчера еще можно было купить пустующее здание и перепрофилировать его, то сегодня – нельзя. Экономический аспект, в свою очередь, не позволяет делать с большой точностью долгосрочные прогнозы. Наконец, третий аспект, законодательный, касается в первую очередь налоговой базы, ведь в доход государства уйдет солидная сумма от суммы сделки. При высокой наполняемости процента возникает соблазн сокрытия части суммы по сделке.

Если предприниматель не обладает свободными средствами в размере как минимум 150 тыс.USD, то вопрос о приобретении коммерческой недвижимости в столице перед ним не стоит (имеется ввиду за собственные средства). Если при этом бизнесмен не готов брать кредит в банке, опасаясь высоких процентов и жестких рамок, помещение может быть только съемным. И здесь приходится сталкиваться с массой неудобств. Ведь стоимость аренды включает в себя помимо собственно арендной платы еще и коммунальные платежи, налоги и эксплуатационные расходы (уборка помещения, охрана, сервисное обслуживание лифтов и пр.). Зачастую же собственник изначально объявляет лишь арендную ставку, а остальные составляющие предприниматель будет платить сверх этого самостоятельно.

Кроме того, минусами аренды являются, конечно, временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения.

К тому же собственник всегда может отказаться от продления договора аренды – и хорошо еще, если по его истечении. Нередки случаи, когда арендаторам приходится покидать свои помещения досрочно, и даже не всегда получив соответствующую компенсацию.

С другой стороны, если бизнес окажется нерентабельным, от аренды помещения можно легко отказаться; вообще, вариант с арендой подразумевает большую мобильность, кроме того, он не требует усилий по управлению помещением.

Решение о покупке или аренде офиса чаще всего зависит исключительно от "состоятельности" клиента и от того, готов ли он выводить немалые средства из оборота для приобретения подобного актива. Практика показывает, что офисная недвижимость является высокодоходным и ликвидным активом, который в случае необходимости можно продать или же получать стабильный, постоянно растущий доход до 25% годовых. Собственность, есть собственность. Кризисным явлениям в экономике подвержены практически все валюты, что делает вложение средств в ликвидную недвижимость очень привлекательным. Тем более что собственную недвижимость в случае форс-мажора можно продать, заложить или сдать в аренду. Белорусские бизнесмены все это понимают, но от этого их удерживают высокие ставки по кредитам, бюрократичный подход к документам и неразвитый рынок ипотечного кредитования.

Белорусским бизнесменам разрешить дилемму покупка/аренда сейчас стало гораздо проще: на белорусском рынке коммерческой недвижимости появилось предложение, от которого будет сложно отказаться даже небольшим фирмам, располагающим довольно скромными оборотными средствами. Компания "Александров-Групп", известная под маркой "ALGROUP", предлагает арендовать офис в строящемся центре "Александров плаза" в Гомеле с его одновременной покупкой. Другими словами, застройщик готов предоставить кредит под самый низкий в стране процент с приемлемыми условиями погашения. Предложение заманчиво еще и тем, что после полной выплаты задолженности за имущество, приобретатель может вернуть свои средства путём продажи офиса.

Ни один банк не может похвастаться таким выгодным предложением. Любой желающий до 1 октября этого года сможет оформить кредит в фирме - застройщике. Застройщик предлагает кредитовать 50% стоимости офиса, остальную сумму предлагается гасить за счет банковского кредита, часть процентной ставки по которому берет на себя застройщик. То есть покупатель оплачивает только сумму кредита плюс 10% годовых.

Предлагаемая сделка по своей сути похожа на договор ипотеки. Вернее, это и есть ипотека, но под реальный процент, похожий на ставки, действующие во всем мире. Средняя банковская ставка по договорам ипотеки в Беларуси сейчас составляет примерно 22% годовых, поэтому предложение застройщика, действительно, заманчивое. Тем более что для покупателя выплаты по кредиту будут примерно равны сумме арендной платы.

Первый взнос – 50% от стоимости квадратного метра - вносится после заключения договора долевого строительства с организацией-застройщиком. Причем выплата кредита и процентов по нему начинается с момента ввода объекта в эксплуатацию. Пока объект еще не сдан, но покупатель уже может заключать договора купли-продажи, просто он получает дополнительную отсрочку платежей. Кредит выдается сроком на три года.

Примерный расчет для покупателя 100 м.2. офиса в центре "Александров плаза" выглядит следующим образом: первый взнос вносит покупатель, оставшаяся сумма делится согласно его финансовым возможностям. Примерная стоимость арендной платы в офисе такого же уровня составляет около 2,5 тыс. EUR, по кредиту по примерным подсчетам придется платить около 2,7 тыс. EUR. И через три года элитный офис полностью перейдет в собственность покупателя.

На данный момент предложение "Александров-Групп" - эксклюзивное, не имеющее аналогов в нашей стране. Незаметно для себя покупатель становится собственником коммерческой недвижимости, а в государстве развивается ипотечное кредитование, которое пока находится в зачаточном состоянии из-за несоразмерно высоких процентов.

Источник: Tut.by