Какие квартиры покупают в Минске?

За 2009 год в Минске было совершено 10,6 тыс. сделок по купле-продаже недвижимости. Емкость рынка составила при этом около $700 млн. Такие данные привели порталу www.interfax.by в Национальном кадастровом агентстве (НКА). Что пережил рынок за последние два года? И какие же квартиры на самом деле предпочитают приобретать в Минске?

Четыре месяца, которые потрясли рынок.

Над вопросом стоимости квадратного метра в Минске в последние пару лет было сломано немало копий. Покупатели ни в какую не хотели верить риэлторам, подозревая их в завышении цен, а владельцы продаваемой недвижимости при малейшей удобной возможности стремились взвинтить стоимость жилья. В итоге реальная цена квартиры являлась выстраданным компромиссом, достигнутым зачастую после многочасовых переговоров. В первую очередь это касается 2009 года, когда начавшееся падение цен выбило почву из-под ног продавцов: разница между ценой предложения и ценой реальной сделки стала весьма существенной и в отдельных случаях составляла десятки тысяч долларов. Средняя цена поползла вниз…

Национальное кадастровое агентство при оценке средней цены квадратного метра (естественно, все данные основаны не на ценах предложения, а на основании реальных сделок) пользуется так называемой ценой среднего значения - медианой (медиана - число, которое является серединой множества чисел. - ИФ). По данным НКА, самым дорогим в новейшей истории квадратный метр был в октябре 2008 года - его цена достигла $1836. Кстати, именно июнь и июль 2008 года были самыми успешными для риэлторов месяцами за последние два года: спрос на квартиры был очень высоким, а число сделок - максимальным.

Сразу после того как цена "квадрата" достигла своего пика, началось ее падение. Стоит отметить, что реально масштабное снижение стоимости квадратного метра продолжалось всего 4 месяца - с декабря по март. Они действительно стали "черными" для продавцов. Если в ноябре 2008 года медиана цены "квадрата" составляла $1791, что на $45 меньше, нежели в октябре, то в декабре она рухнула до $1700, в январе 2009-го - до $1523, в феврале - до $1404, в марте - до $1306. Стоит отметить, что именно в эти четыре месяца число сделок с жилой недвижимостью в столице Беларуси был минимальным.

С апреля число сделок с жилой недвижимостью в белорусской столице начало расти, однако одновременно с этим затормозилось и падение цены "квадрата". В дальнейшем она снижалась, но не столь значительными темпами - на $20-35 за "квадрат" в месяц.

Минимума рынок достиг в июле 2009-го - $1204 за "квадрат". После этого цены вновь начали ползти вверх - вслед за увеличением спроса. Правда, не очень решительно: в августе медиана цены квадратного метра в столице составила $1235, в сентябре - $1226, в октябре - $1268, в ноябре подросла до $1335, в декабре осталась практически на том же уровне ($1336). Да и сделок в декабре было меньше, чем в предыдущие три месяца.

Согласно статистике НКА за январь 2010 года, в первый месяц нового года в Минске было заключено 326 сделок с квартирами. Это абсолютный минимум за последние два года. Учитывая установившуюся тенденцию, согласно которой цена напрямую зависит от спроса (в общем-то, нормальная ситуация рынка. - ИФ), можно ожидать, что столичные "квадраты" в ближайшее время как минимум не подорожают.

Что покупали?

Специалисты Национального кадастрового агентства проанализировали весь объем сделок с квартирами в Минске. Как уже писал портал www.interfax.by ранее, в столице в 2009 году было совершено более трети (36%) сделок по купле-продаже квартир в Беларуси.

Из 10,6 тыс. сделок около 7% было совершено с долями (комнаты и т.д.). Еще 16% являются нерелевантными, то есть цена сделки не соответствует рыночной стоимости жилья - мало ли какими мотивами руководствуются продавцы и покупатели при определении цены квартиры!

Чаще всего в сделках фигурировали однокомнатные квартиры - 37% от общего объема сделок. Всего чуть-чуть отстали "двушки" - 36%. Лишь в каждой пятой сделке фигурировали трехкомнатные квартиры (21%). Купля-продажа четырехкомнатных квартир зафиксирована в 6% сделок.Что же касается материала стен, то почти в половине сделок покупались - продавались квартиры в панельных домах (48% от общего объема). Около 22% сделок было совершено в отношении квартир в кирпичных домах, 18% - в блочных и примерно 12% - в домах из смешанных материалов.

Наиболее востребованными в 2009 году были квартиры в домах современной постройки - 39% сделок по купле-продаже квартир в Минске было совершено в отношении квартир в зданиях, возведенных после 1 января 2000 года. Также активно покупались и продавались квартиры в так называемых "хрущевках" и "брежневках" (домах, построенных в промежутке между 1960 и 1980 годами. - ИФ) - 33% сделок. Примерно в 14% сделок фигурировали квартиры в домах, введенных в эксплуатацию в 80-х годах прошлого века, в 10% - в домах 90-х годов постройки. Что же касается совсем уж старых домов, построенных до 1960 года, то в них было куплено 465 квартир (4% от общего объема сделок).
Таким образом, усредненная квартира, ставшая объектом купли-продажи в 2009 году, такова: "однушка" ("двушка") в панельном доме, построенном после 2000 года.

Все данные по рынку жилой недвижимости Минска в 2008-2009 годах предоставлены порталу www.interfax.by Национальным кадастровым агентством. Помимо регистрации сделок и мониторинга рынка (в том числе и по заказу отдельных его сегментов), НКА оказывает услуги по оценке для МСФО (IAS/IFRS), оценке оборудования и иного имущества, бизнеса, коммерческой и производственной недвижимости, земельных участков, права аренды, сооружений и инженерных сетей, незавершенного строительства, насаждений, коттеджей, жилых домов и квартир. Более подробную информацию об услугах НКА в области оценки недвижимости и имущества можно найти по адресу: www.nca.by/rus/analis/service/.

Сергей Киеня.

Источник: interfax.by