Аукционы: остался ли порох в пороховнице?

Аукционы, организованные и проведенные Минским городским центром недвижимости во втором полугодии текущего года, показали, что интерес потенциальных покупателей к ним снизился. Аукционы осенью прошли неактивно и точечно. Снизились цены продаж объектов, а значит, и общая выручка от аукционов. Учитывая то, что аукционы всегда были основным индикатором рынка недвижимости, они точно отразили ситуацию, происходящую в настоящее время на рынке недвижимости, которая характеризуется низким спросом и снижением цен на все объекты недвижимости.

Несмотря на изменения в законодательстве, а речь, в частности, идет об указе №232, которым с 8 июля текущего года введен запрет на установление и взимание с участника аукциона (конкурса) платы за организацию, проведение либо участие в аукционах, если обязанность по их проведению установлена законодательством, и который лишил коммерческие организации всякого смысла заниматься данным видом экономической деятельности, Минский городской центр недвижимости (МГЦН) остается уполномоченной организацией, на которую возложены функции по организации и проведению аукционов.

Сохраняется ли по-прежнему у граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц интерес к аукционам? Как прошли аукционы осенью? Ответы на эти и другие вопросы мы попытались выяснить у начальника отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов МГЦН Ольги Сенчук.

Для начала отметим, что на 27 ноября текущего года было объявлено о проведении сразу трех аукционов: на право заключения договоров аренды земельных участков, на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и на право заключения договора аренды (сроком на 5 лет) нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности г.Минска.

Что касается аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, то на него было выставлено 9 земельных участков под строительство магазина продовольственных товаров, многофункционального торгового и культурно-развлекательного комплекса, физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном и мини-аквапарком, паркового историко-туристического центра, объектов общественного питания, дома быта, универмага и автомоечного комплекса. Торги состоялись только по одному лоту №9 – земельный участок в районе улицы Ротмистрова по железнодорожному направлению Осиповичи – Орша 0, 1255 га под строительство автомоечного комплекса. Начальная цена земельного участка составила Br23 850 324. На лот претендовали 4 участника, однако до конца за победу боролись 2 претендента. В ходе торгов между двумя участниками цена на лот поднялась в 9,2 раза и составила Br220 млн.

На участие в данном аукционе было подано еще 2 заявления на лот №1 – земельный участок в микрорайоне Каменная горка-5 под строительство магазина продовольственных товаров по начальной цене Br222 160 950. Однако участники аукциона не прошли заключительную регистрацию, попросту говоря, просто не явились на аукцион, поэтому данный лот не разыгрывался.

Кроме данного аукциона, во втором полугодии в сентябре состоялся еще 1 аукцион на право заключения договора аренды земельных участков в г.Минске. На этом аукционе был продан также 1 участок в Каменной горке-5 под строительство продовольственного магазина. Но поскольку на участок претендовал 1 заявитель, то он был продан этому единственному заявителю по начальной цене плюс 5%. А в целом на данный аукцион выставлялось 18 земельных участков.

Еще один аукцион был объявлен в октябре, на который выставлялись 2 участка. Ни один из них не продан.

Для сравнения: в первом полугодии проведены 3 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, на которые выставлялись 19 участков, и в ходе торгов проданы 3 участка – под объект общественного питания по пр.Независимости – ул. Филимонова – ул.Ф.Скорины за 35100 долл.США, СТО автомобилей с административными и торговыми помещениями – за 92700 долл.США и объект общественного питания в парке общегородского значения в квартале пр.Независимости – ул.Филимонова - ул.Ф.Скорины за 36 000 долл.США.

Получается, что всего на начало декабря текущего года было 5 результативных аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, на которых продано всего лишь 5 земельных участков.

Отметим, что перечень земельных участков, выставляемых на аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержден горисполкомом. Но самая большая проблема в том, что это, как правило, участки, предназначенные для строительства крупных объектов, которые либо вообще не выгодны для бизнеса, либо имеют очень длительный срок окупаемости, поэтому не интересны для инвесторов. Поэтому спрос на участки остается невысоким и, как отметила Ольга Сенчук, обусловлен, скорее всего, ограниченным количеством денежных средств у участников аукционов и их ожиданием стабилизации ситуации в экономике.

Есть ли смысл вообще организовывать и проводить подобные аукционы, если они имеют такую низкую результативность? «Пока мы выставляем на аукционы то, что есть в наличии, и будем выставлять дальше, потому что на сегодняшний день механизма снятия с аукционов непроданных участков нет», - сказала в беседе О.Сенчук. Тем не менее, отметила начальник отдела, учитывая то, что принят Декрет №10, центром недвижимости внесено предложение руководству города о том, чтобы участки, нереализованные на аукционах, были исключены из аукционного перечня и в рамках каких-либо государственных программ предоставлялись в дальнейшем конкретным инвесторам без аукционов. Но пока по данному вопросу никаких решений не принято.

Если говорить об аукционах на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), то объявленный на 27 ноября аукцион не состоялся по причине отсутствия заявителей. И это не впервой. Всего в этом году было объявлено о 4-х аукционах с условиями, из них результативным был только 1, который состоялся в первом полугодии и на котором продан 1 земельный участок в границах ул.Козлова – ул.Смолячкова – ул.Краснозвездная – ул. Михайлова под строительство 2-этажных домов по ул.Смолячкова за 87200 долл.США. Все остальные аукционы не состоялись. А все потому, что стоимость земельных участков, отведенных под строительство капстроений, очень высока (особенно если земельный участок отводится под жилой квартал), да к тому же строительство на этих участках обременено большим сносом, поэтому инвесторы очень неохотно идут на такие аукционы. Например, на последний аукцион, который был объявлен на 27 ноября, выставлялось 11 земельных участков. Среди них: земельные участки под строительство жилых домов повышенной комфортности по начальной цене Br642 642 825 и Br960 682 800, торгового центра – по цене Br1 125 356 850, многофункционального комплекса общественного назначения – по цене Br4 560 970 575 и другие. Понятно, суммы внушительные. И это только для приобретения земельного участка, не считая самого строительства.

Поэтому, отметила О.Сенчук, МГЦН в Мингорисполком внесено предложение не проводить данные аукционы, потому что большинство из них оказываются нерезультативными. И если городские власти примут такое решение, то эти земельные участки также могут предлагаться конкретным инвесторам без аукционов. По целевому назначению они более интересны по сравнению с участками, выставляемыми на аукционы на право заключения договоров аренды. Но прежде чем начать строительство, инвестору надо понести колоссальные затраты по сносу, которые могут превышать в десятки раз стоимость права проектирования и строительства, уточнила начальник отдела.

Самыми популярными аукционами, проводимыми МГЦН, можно, пожалуй, назвать аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности сроком на пять лет. Организовываются и проводятся они ежемесячно. Хотя по сравнению с предыдущими годами, отметила в беседе О.Сенчук, в этом году очень сильно упали цены на покупку прав аренды объектов. Если в прошлом и позапрошлом годах право аренды продовольственного магазина либо объекта общепита в центральной либо приближенной к центру части города продавались по 300 – 350 млн рублей, то в этом году больше 100 млн за такие объекты практически никто не давал.

Так, например, на состоявшийся 27 ноября аукцион было выставлено 74 лота, из них проданы 27 лотов. Общая выручка от проданных лотов составила Br281 млн. 295 тыс. И это средний результат, хотя для нынешней ситуации и неплохой, потому что на предыдущих аукционах выручка была намного меньше, сказала О.Сенчук. По самой высокой цене на данном аукционе были проданы 3 лота: лот №5 под торговый объект непродовольственной группы товаров по пр. Партизанскому, 124 за Br50 млн. при начальной цене лота Br5 млн., лот №12 под аптеку по ул.Ежи Гедройца, 12 за Br65 млн. при начальной цене Br2 млн. 100 тыс. и лот №21 под непроизводственное помещение – офис, магазин или бытовые услуги по ул.Коммунистической, 13 за Br33 млн. при начальной цене Br10 млн.

На аукционе поставлен рекорд по продаже прав аренды площади в фойе первого этажа центра художественного творчества учащихся для размещения автомата по продаже чая, шоколада и кофе по ул.Одинцова, 10 – лот №44. При начальной цене Br240 тыс. лот продан за Br19 млн.

Во втором полугодии прошли еще 4 аукциона на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений: 2 - в августе, 1 - в сентябре и 1 – в октябре.

Один аукцион в августе был повторный по продаже прав аренды ресторана «Крынiца» по пр.Независимости. Дело в том, что на состоявшемся 30 июня аукционе права аренды ресторана «Крынiца» были проданы за Br1 млрд. 400 млн. Однако победитель аукциона отказался перечислять деньги в бюджет. На повторном аукционе права аренды ресторана проданы всего за Br850 млн. На втором аукционе, состоявшемся в августе, было продано 25 прав аренды различных объектов на общую сумму Br72 млн. 625 тыс. На сентябрьском аукционе выручка от продажи прав аренды 35 объектов составила Br212 млн. 900 тыс., на октябрьском – Br62 млн. 115 тыс. от продажи прав аренды 14 объектов.

Во втором полугодии в сентябре месяце также состоялся 1 аукцион по продаже земельных участков в частную собственность в Дроздах, на котором проданы за достаточно большую сумму 2 земельных участка – Br650 млн. и Br800 млн. Однако на сегодняшний день результаты аукциона аннулированы, потому что оба победителя отказались перечислять деньги в бюджет. Поэтому на 4 декабря назначен повторный аукцион по продаже этих участков. Заявки есть, поэтому аукцион состоится.

«МГЦН организует и проводит не только обязательные аукционы, но и аукционы по продаже частной собственности. Однако и на этих аукционах не наблюдается большой активности покупателей, потому что люди не рискуют сегодня вкладывать деньги в недвижимость. - сказала О.Сенчук. - А в целом аукционы проходят, но точечно и при невысокой активности участников. Обычно с сентября как на рынке недвижимости в целом, так и на аукционах, в частности, наблюдалось оживление, а к концу года оно росло. Сейчас такого нет. Все выжидают».

Учитывая невысокую результативность обязательных аукционов, которые организовывает и проводит городской центр недвижимости, а главное то, что организатор аукционов лишился прибыли от своей основной деятельности, автор публикации поинтересовалась у О.Сенчук, будет ли организация и дальше проводить аукционы себе в убыток? На этот счет начальник отдела сказала, что им никто не позволит отказаться от обязательных аукционов. К тому же центр недвижимости создавался именно с этой целью. Поэтому сегодня организация проводит данные аукционы, хотя денег не зарабатывает. К примеру, за последних 4 месяца МГЦН имеет уже больше Br 100 млн. убытков, но пока они покрываются еще за счет выручки, полученной в первом полугодии текущего года. Однако по итогам года ситуация будет не очень приятная, сказала О.Сенчук.

В сентябре решением Минского городского Совета депутатов утверждены 2 новые Инструкции: о порядке организации и проведения торгов по продаже объектов, находящихся в коммунальной собственности г. Минска и о порядке организации и проведения торгов по продаже права заключения договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности г. Минска. В документах прописано, что затраты организатора аукциона, если аукционы не состоялись либо признаны нерезультативными, возмещаются за счет бюджета города. А это дополнительная и существенная нагрузка на бюджет. «И этого, - уточнила О.Сенчук, - разработчики указа №232 не предусмотрели. В этой связи, если аукционы не будут проводить коммунальные организации, значит, их будут проводить территориальные фонды госимущества за счет бюджета».

В то время как интерес к аукционам по земельным участкам в столице остается достаточно низким, динамика интереса иностранных инвесторов к Беларуси с каждым годом растет. Об этом заявил журналистам Заместитель Премьер-министра Беларуси Андрей Кобяков по итогам Белорусского инвестиционно-экономического форума. Как пишет пресс-служба Правительства, А. Кобяков опроверг мнение некоторых аналитиков о том, что во время кризиса повышенный интерес к Беларуси инвесторов является нездоровым. "У иностранных инвесторов нормальный здоровый интерес к Беларуси", - сказал Заместитель Премьер-министра.

По словам А.Кобякова, в форуме приняли участие около 700 человек, из них 450 - иностранные участники из более чем 60 стран. "Мы говорим о динамике интереса к нашему форуму и к Беларуси. Если раньше на подобные мероприятия съезжались в основном научные и общественные круги, то сейчас это конкретные компании и производители. Об интересе инвесторов к форуму говорит и тот факт, что были даже определенные проблемы с размещением участников в зале, когда при открытии форума не всем хватило мест", сказал Заместитель Премьер-министра.

При этом А.Кобяков сказал, что в ближайшее время будут приняты дополнительные меры по вхождению Беларуси в тридцатку стран с наилучшим бизнес-климатом. "В ближайшее время, я думаю, мы еще предпримем дополнительные шаги в этом направлении, во всяком случае, у нас еще есть время до июля 2010 года. Но мы должны успевать проводить в жизнь и уже принятые решения по улучшению бизнес-климата, которых достаточно много. И это, я считаю, задача важнее, чем продуцирование все новых и новых идей".

Источник: landlord.by